전세권 계약갱신청구권이 무엇이며 전세(임대차)와 다른점을 알아보자.

"전세 계약이 곧 끝난다. 이 집에서 계속 살 수 있을까? 갑자기 나가라는 통보를 받으면 어떻게 해야 할까?"
많은 세입자들이 전세 계약 만료 시기를 앞두고 불안감을 느낍니다. 특히 전세권 계약을 체결한 경우, 임대차와 같은 계약갱신청구권이 적용되는지, 언제 어떻게 보호받을 수 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

 

하지만 전세권 계약갱신청구권에 대한 정보는 복잡하고, 잘못 알려진 내용도 많아 헷갈리기 쉽습니다. 이 글에서는 전세권 계약갱신청구권의 모든 것을 쉽고 명확하게 정리해드릴 예정입니다.
혹시라도 임차인으로서 자신의 권리를 제대로 알고 싶거나, 전세권자로서 법적 관계를 명확히 이해하고 싶다면 반드시 끝까지 읽어보세요!

 

목차

전세권과 전세(임대차)는 다르다!

전세라는 단어로 혼용되지만, 전세권과 전세(임대차)는 엄연히 다릅니다.

• 전세권: 민법상 물권으로, 전세금을 주고 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리입니다. 등기 절차를 거치며, 소유권과 유사한 강력한 보호를 받습니다[2][3].
• 전세(임대차): 주택임대차보호법(주임법) 등 임대차 관련 특별법이 적용되는 채권적 계약입니다. 등기 없이도 계약이 성립하며, 세입자의 주거 안정을 위해 다양한 보호장치가 마련되어 있습니다.

이처럼 전세권은 물권, 전세(임대차)는 채권이라는 점에서 법적 성격과 보호 수준이 다릅니다.

 

전세권 계약갱신청구권, 정말 인정될까?

많은 분들이 전세권 계약갱신청구권에 대해 궁금해하지만, 사실상 전세권에는 임대차보호법상의 계약갱신청구권이 인정되지 않습니다.
즉, 전세권자는 임대차보호법이 보장하는 갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
이유는 전세권이 이미 민법상으로 등기라는 강력한 절차를 통해 10년까지 보호받을 수 있기 때문입니다.
전세권은 설정계약과 등기를 통해 명확하게 권리관계가 정해지므로, 임대차와 달리 별도의 갱신청구권이 필요하지 않습니다.

 

젠세권VS전세

 

전세권 갱신의 법적 근거와 절차

전세권의 갱신은 민법 제312조에 따라 다음과 같이 정해져 있습니다

• 존속기간: 최대 10년(당사자 약정이 10년을 넘으면 10년으로 단축)
• 최단 존속기간(건물): 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 간주
• 갱신 가능: 전세권 설정계약은 갱신할 수 있으며, 갱신 시점부터 다시 10년을 넘길 수 없음

특히 건물의 전세권설정자가 존속기간 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 전세권자에게 갱신거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 만료된 시점에 기존과 동일한 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 정하지 않은 것으로 간주합니다.

 

묵시적 갱신, 명시적 갱신, 그리고 법정갱신

• 명시적 갱신: 전세권자와 전세권설정자가 서로 합의하여 계약을 갱신하는 경우
• 묵시적 갱신(법정갱신): 전세권설정자가 기간 만료 전에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 자동으로 기존 조건으로 계약이 갱신되는 것
  • 이 경우 전세권 존속기간은 정하지 않은 것으로 간주하며, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다.

 

임대차 계약갱신청구권과의 차이점

구분	전세권(민법)	전세(임대차, 주임법)
법적 성격	물권(등기 필요)	채권(등기 불필요)
갱신청구권	인정되지 않음	인정됨(1회 2년 연장 가능)
보증금 인상	자유(계약에 따라 다름)	5% 이내로 제한
계약 갱신 절차	명시적/묵시적 갱신 모두 가능	임차인 요구 시 갱신, 임대인 거절 사유 제한

 

임대차보호법에 따른 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
반면 전세권은 이미 민법상으로 강력한 보호를 받으므로, 별도의 갱신청구권이 필요하지 않습니다.

 

실생활에서 주의해야 할 점

• 전세권 계약 시: 반드시 등기 절차를 거쳐야 하며, 전세금 반환이 어려울 경우 임의경매 신청이 가능합니다.
• 계약 갱신 시: 전세권설정자가 기간 만료 전에 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어집니다.
• 임대차 계약과 혼동하지 말 것: 전세(임대차)는 주택임대차보호법이 적용되어 세입자 보호가 강화되지만, 전세권은 민법이 적용됩니다.
• 분쟁 예방: 계약서와 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 중요한 통지는 반드시 내용증명 등 기록을 남기는 것이 좋습니다.

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 전세권 계약갱신청구권이 있나요?
A. 없습니다. 전세권에는 임대차보호법상의 계약갱신청구권이 적용되지 않습니다.

Q. 전세권 계약이 자동으로 갱신되는 경우가 있나요?
A. 네, 전세권설정자가 기간 만료 전에 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다.

Q. 전세권 계약 갱신 시 보증금 인상 제한이 있나요?
A. 없습니다. 임대차와 달리 보증금 인상 제한이 없으므로, 계약서에 명시된 대로 적용됩니다.

 

마무리

전세권 계약갱신청구권은 존재하지 않습니다. 전세권은 민법상 물권으로, 이미 등기라는 강력한 절차를 통해 보호받고 있으며, 임대차보호법상의 갱신청구권은 적용되지 않습니다.
계약 갱신은 명시적 또는 묵시적으로 이루어질 수 있으며, 전세권설정자가 기간 만료 전에 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다.
임대차와 전세권을 혼동하지 말고, 계약서와 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 감사합니다.

 

2025년 폐업지원금 신청 대상 및 필요 서류 및 추가 지원금을 알아보자.

개명 신청에 필요한 구비 서류 및 절차 및 방법을 알아보자.